Come si calcola la base imponibile IMU?

La base imponibile IMU si calcola rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicando per il coefficiente catastale: 160 per le abitazioni (A), 80 per gli uffici (A/10), 55 per i negozi (C/1), 65 per i capannoni (D), 140 per box e magazzini.

Quando si paga l'IMU?

L'IMU si versa in due rate: acconto entro il 16 giugno (50%) e saldo entro il 16 dicembre. Il pagamento avviene con modello F24.

La prima casa è esente da IMU?

Sì, l'abitazione principale nelle categorie ordinarie (A/2–A/7, A/11) è esente da IMU. Le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) sono invece soggette con aliquota massima dello 0,6% e detrazione di EUR 200.

Calcolo IMU 2026: formula, coefficienti e scadenze

Guida completa al calcolo dell'IMU 2026: come si determina la base imponibile, quali coefficienti si applicano per categoria catastale, quando si paga e come compilare il modello F24.

Cos'è l'IMU e chi la paga

L'IMU (Imposta Municipale Unica) è un'imposta sul patrimonio immobiliare introdotta dalla Legge 160/2019 (che ha sostituito il precedente sistema ICI + TASI). È dovuta dai proprietari di immobili, dai titolari di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.

La regola fondamentale: l'abitazione principale non è soggetta a IMU, salvo le categorie di lusso A/1 (ville), A/8 (ville di lusso), A/9 (castelli e palazzi storici).

La formula di calcolo IMU

Formula IMU:

Rendita rivalutata = Rendita catastale × 1,05

Base imponibile = Rendita rivalutata × Coefficiente

IMU lorda = Base imponibile × Aliquota %

IMU netta = IMU lorda − Detrazione (solo A/1, A/8, A/9: €200)

Coefficienti per categoria catastale

Categoria catastale	Tipo immobile	Coefficiente
A (escluso A/10)	Abitazioni (prima casa ordinaria esente)	160
A/10	Uffici e studi privati	80
B	Collegi, ospizi, scuole, biblioteche	140
C/1	Negozi e botteghe	55
C/2, C/6, C/7	Magazzini, box, cantine, tettoie	140
C/3, C/4, C/5	Laboratori, stabilimenti balneari	140
D (escluso D/5)	Capannoni industriali, alberghi, cinema	65
D/5	Istituti di credito, banche	80
E	Immobili a destinazione speciale	55

Esempio pratico di calcolo IMU

Appartamento (A/3) affittato come seconda casa a Milano. Rendita catastale: €800. Aliquota deliberata dal Comune: 1,06%. Quota di possesso: 100%.

Rendita rivalutata: 800 × 1,05 = €840,00

Base imponibile: 840 × 160 = €134.400,00

IMU annua: 134.400 × 1,06% = €1.424,64

Acconto (16 giugno): €712,32

Saldo (16 dicembre): €712,32

Scadenze IMU 2026 e pagamento con F24

16 giugno 2026

Acconto IMU

50% dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno precedente (o deliberate se già note).

16 dicembre 2026

Saldo IMU

Conguaglio con le aliquote definitive deliberate dal Comune per il 2026.

I codici tributo F24 principali: 3912 (abitazioni e relative pertinenze — Comune), 3916 (altri fabbricati — Comune), 3925 (capannoni industriali D — Stato).

Aliquote IMU: dove trovarle

Ogni Comune delibera le proprie aliquote IMU entro il 31 marzo dell'anno di riferimento. Le aliquote base di legge sono:

Abitazione principale (A/1, A/8, A/9): max 0,6%, con detrazione €200
Altri immobili: aliquota base 0,86%, max 1,14%
Immobili locati con cedolare secca: riduzione facoltativa fino al 0,25%
Terreni agricoli: aliquota base 0,76%

Puoi trovare le aliquote deliberate dal tuo Comune sul portale delle aliquote IMU del MEF o direttamente sul sito istituzionale del Comune.