IMU prima casa 2026: quando è esente e quando si paga
L'abitazione principale è esente da IMU nella quasi totalità dei casi, ma esistono eccezioni importanti legate alla categoria catastale. Ecco tutto quello che devi sapere per capire se il tuo immobile è soggetto o no.
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La regola generale: prima casa esente
Dal 2014 l'abitazione principale è esente da IMU. La norma di riferimento è l'art. 1 c. 740 della Legge 160/2019, che definisce abitazione principale l'immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare hanno residenza anagrafica e dimora abituale.
L'esenzione si applica automaticamente: non serve presentare dichiarazioni specifiche. Basta che la residenza anagrafica sia registrata nel Comune in cui si trova l'immobile.
Le eccezioni: categorie di lusso A/1, A/8, A/9
L'esenzione non si applica agli immobili classificati nelle categorie catastali di lusso, anche se adibiti ad abitazione principale:
| Categoria | Tipo | IMU dovuta |
|---|---|---|
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile | Sì — max 0,6%, detrazione €200 |
| A/8 | Ville | Sì — max 0,6%, detrazione €200 |
| A/9 | Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici | Sì — max 0,6%, detrazione €200 |
Per queste categorie l'aliquota è deliberata dal Comune, con un massimo dello 0,6% (base di legge 0,5%). Si applica una detrazione fissa di EUR 200, che riduce l'imposta dovuta.
I requisiti per l'esenzione: residenza e dimora
Per beneficiare dell'esenzione è necessario che ricorrano entrambe le condizioni:
- Residenza anagrafica: il proprietario deve essere iscritto all'anagrafe del Comune in cui si trova l'immobile, con indirizzo corrispondente all'immobile stesso.
- Dimora abituale: l'immobile deve essere quello in cui il proprietario vive concretamente e stabilmente (non basta la residenza formale senza effettiva presenza).
Coniugi con residenze in immobili diversi
La questione delle residenze separate è stata chiarita dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 209/2022) e dalla legge:
- Se i coniugi risiedono in immobili diversi nello stesso Comune: l'esenzione spetta per un solo immobile, scelto dalla coppia.
- Se gli immobili sono in Comuni diversi: ciascuno può beneficiare dell'esenzione sul proprio immobile, purché sussistano i requisiti di residenza e dimora effettiva.
Pertinenze dell'abitazione principale
L'esenzione si estende anche alle pertinenze dell'abitazione principale, ma con un limite: al massimo una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2 (magazzino/cantina), C/6 (box/garage) e C/7 (tettoia). Pertinenze aggiuntive della stessa categoria sono soggette a IMU come immobili ordinari.
Casi particolari di esenzione
La legge prevede alcune esenzioni equiparate all'abitazione principale:
- Immobili assegnati dal giudice al coniuge in caso di separazione legale o divorzio
- Immobili del personale delle Forze Armate e di Polizia (senza obbligo di residenza)
- Immobili di soggetti anziani o disabili ricoverati in istituti (se non locati)
- Unità immobiliari di cooperative edilizie a proprietà indivisa
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