Rivalutazione ISTAT canoni di affitto 2026: come aggiornarli e notificare al locatario
Ogni anno il locatore può aggiornare il canone di locazione in base alla variazione dell'indice ISTAT FOI. Ma ci sono regole precise sul limite del 75%, sulla comunicazione scritta obbligatoria e su come calcolare il nuovo importo. Questa guida ti spiega tutto passo dopo passo.
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Cos'è la rivalutazione ISTAT del canone
La rivalutazione del canone di locazione è la facoltà del proprietario di adeguare il canone annuo alla variazione del costo della vita misurata dall'ISTAT. È una tutela contro l'inflazione: senza questo meccanismo, nel tempo il canone perderebbe valore reale.
La base normativa è la Legge 392/1978 (art. 24) per i contratti abitativi e si applica anche ai contratti commerciali se il contratto lo prevede esplicitamente. Per i contratti abitativi il limite massimo è il 75% della variazione ISTAT.
L'aggiornamento non è automatico. Il locatore deve richiederlo espressamente con comunicazione scritta al conduttore. Se non lo richiede, non può pretenderlo retroattivamente oltre i 5 anni (prescrizione).
Quale indice ISTAT si usa
Per i canoni di locazione si usa esclusivamente l'indice FOI — Famiglie di Operai e Impiegati al netto dei tabacchi (non il NIC né l'IPCA). L'ISTAT pubblica i valori ogni mese sul proprio sito.
| Anno | Indice FOI medio | Var. % annua (indicativa) |
|---|---|---|
| 2020 | 103,2 | +0,2% |
| 2021 | 104,0 | +0,8% |
| 2022 | 110,7 | +6,4% |
| 2023 | 115,2 | +4,1% |
| 2024 | 116,8 | +1,4% |
| 2025 | 118,1 | +1,1% (stima) |
Dati ISTAT FOI al netto tabacchi. I valori definitivi 2025 sono soggetti a revisione.
La formula di calcolo
Il nuovo canone si calcola in due passaggi:
Passo 1 — Variazione percentuale
Var% = (Indice FOI arrivo − Indice FOI partenza) / Indice FOI partenza × 100Passo 2 — Nuovo canone (75% per abitativi)
Nuovo canone = Canone attuale × (1 + Var% × 0,75 / 100)Esempio pratico
Canone attuale: € 800/mese. Indice FOI di riferimento 12 mesi fa: 115,8. Indice FOI attuale: 117,1.
Come comunicare l'aggiornamento al conduttore
La comunicazione deve essere in forma scritta e deve contenere:
- ✓Riferimento al contratto di locazione (data stipula, immobile)
- ✓Indice FOI del mese di riferimento e del mese corrente (con fonte ISTAT)
- ✓Percentuale di variazione calcolata
- ✓Percentuale applicata (75% per contratti abitativi)
- ✓Canone attuale e nuovo canone mensile
- ✓Data di decorrenza del nuovo importo
Fac-simile comunicazione
Spett.le [Nome conduttore],
con riferimento al contratto di locazione del [data], relativo all'immobile sito in [indirizzo], La informo che, ai sensi dell'art. 24 della Legge 392/1978, il canone mensile viene aggiornato con decorrenza [data] nella misura del 75% della variazione dell'indice ISTAT FOI.
Indice FOI [mese precedente anno precedente]: [X]
Indice FOI [mese corrente]: [Y]
Variazione: [+Z%] — quota applicata (75%): [+W%]
Il nuovo canone mensile sarà di € [importo] a decorrere dal [data].
Errori comuni da evitare
Applicare il 100% della variazione su contratti abitativi
Il limite legale è il 75% della variazione FOI per i contratti abitativi (L. 392/1978)
Usare l'indice NIC o l'IPCA invece del FOI
Per i canoni di locazione si usa esclusivamente l'indice FOI al netto dei tabacchi
Richiedere l'aggiornamento verbalmente
La comunicazione deve essere in forma scritta (raccomandata, PEC o consegna a mano con ricevuta)
Applicare l'aumento senza comunicazione e poi chiederlo retroattivamente da anni
Senza comunicazione scritta il credito prescrive in 5 anni — meglio comunicare ogni anno
Domande frequenti
Il locatore può applicare il 100% della variazione ISTAT?
No, per i contratti abitativi il limite è il 75%. I contratti commerciali o ad uso diverso possono prevedere il 100% se esplicitamente scritto nel contratto.
Quando decorre l'aumento del canone?
Dalla data indicata nella comunicazione scritta al conduttore. Non retroattivamente, salvo accordo o mancata contestazione nei 5 anni precedenti.
Quale indice ISTAT si usa per i canoni di locazione?
L'indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati) al netto dei tabacchi. Non il NIC né l'IPCA. Lo trovi sul sito ISTAT ogni mese.
La comunicazione al conduttore deve essere in forma scritta?
Sì, sempre. Raccomandata A/R, PEC o consegna a mano con ricevuta firmata. Una comunicazione verbale non ha valore legale.
Calcola il nuovo canone in automatico
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